خطوات شراء عقار في عُمان: دليل عملي للمشتري

أكثر أخطاء الشراء تبدأ من بحث بلا حدود واضحة. قبل أن تتصفّح الإعلانات اكتب ما تحتاجه فعلًا: هل العقار للسكن أم للاستثمار؟ كم غرفة تحتاج؟ وما المسافة المقبولة إلى العمل والمدارس والخدمات؟

ثم حدّد ميزانية شاملة لا تقتصر على سعر العقار، بل تشمل رسوم التسجيل ونقل الملكية التي تحددها الجهات المختصة، وأتعاب الوساطة إن وُجدت، وتكاليف الصيانة أو التعديل بعد الشراء، والتأثيث.

إن كنت ستعتمد على تمويل مصرفي، فتواصل مع البنك قبل أن تبدأ المعاينات لتعرف المبلغ الذي يمكن أن يموّله لك مبدئيًا. الموافقة المبدئية تحدد سقف بحثك وتجعل عرضك أكثر جدية أمام البائع.

تختلف شروط التمويل ونسبة الدفعة الأولى والمستندات المطلوبة من بنك لآخر ومن عميل لآخر، لذا قارن بين أكثر من جهة واطلب الشروط مكتوبة. وتذكّر أن البنوك تطلب عادةً تثمينًا معتمدًا للعقار قبل الموافقة النهائية.

بعد تحديد الميزانية، ضيّق الخيارات إلى عدد قليل من العقارات المناسبة، وعاين كل واحد منها بنفسك، ويُفضّل أكثر من مرة وفي أوقات مختلفة من اليوم لتعرف الحركة والضوضاء والإضاءة الطبيعية.

هذه أهم خطوة في الشراء. لا تدفع أي مبلغ قبل التأكد من الوضع القانوني للعقار. اطلب نسخة من سند الملكية وتأكد أن البائع هو المالك المسجّل، أو أن من يتعامل معك يحمل وكالة سارية تخوّله البيع.

تحقق كذلك من عدم وجود رهن أو قيد على العقار، ومن أن المبنى مقام بتراخيص بناء صحيحة وأن استعماله الفعلي مطابق للاستعمال المرخّص (سكني أو تجاري مثلًا). ويمكن الاستعانة بمهندس أو فاحص مباني لتثمين الحالة الإنشائية قبل الالتزام.

تختلف قواعد التملّك لغير العُمانيين: فلمواطني دول مجلس التعاون الخليجي أحكام خاصة بهم، أما غيرهم فيُسمح لهم بالتملّك في مناطق محددة مثل المجمعات السياحية المتكاملة؛ لذا تحقّق من أهليتك للتملّك لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قبل أي التزام.

السعر المطلوب ليس بالضرورة القيمة السوقية. التثمين المستقل يعطيك رقمًا مبنيًا على صفقات مشابهة وحالة العقار وموقعه، فتفاوض على أساس واضح بدل الانطباع. وفي معارج العقارية نقدّم تقديرًا فوريًا مبدئيًا، وتقارير تثمين معتمدة عند الحاجة إليها للبنك أو للتفاوض.

عند الاتفاق، يُكتب عقد بيع واضح يتضمن وصف العقار، والثمن وطريقة دفعه، وما يشمله البيع من تجهيزات، وموعد التسليم، وما يترتب على تأخر أي طرف. اقرأ العقد كاملًا قبل التوقيع، واستشر مختصًا قانونيًا إن كان في بنوده ما لا تفهمه.

ولا تكتمل الملكية إلا بتسجيل البيع ونقل الملكية لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. وتحدد الوزارة المستندات المطلوبة والرسوم المستحقة، وقد تتغير من وقت لآخر، لذا تأكد من المتطلبات الحالية مباشرة من الوزارة قبل موعد التسجيل.

عند استلام العقار، عاينه مرة أخيرة وتأكد أنه بالحالة المتفق عليها، واستلم جميع المفاتيح وأي ضمانات أو مستندات للأجهزة. انقل حسابات الكهرباء والمياه إلى اسمك وسدّد أو سوِّ أي مستحقات سابقة مع البائع، واحتفظ بنسخ من كل المستندات والإيصالات.